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住宅地はあくまでも静かな環境が必要であり、商業地は様々な人々が集って楽しむための地域であり、環境の悪化をもたらすおそれのある工業地帯は、一般の住宅地から分離した形で存在するべきなのである。
このような観点から、この用途地域は皿の地域が定められている。
これらの中で考える収益不動産が存在する地域は、住居系の７つの地域と商業系の２つの地域、工業系の準工業地域までだろう。
容積率は、敷地面積に対して何％の延床面積（各階の面積の合計）の建築物まで可能かを定めたものである。
例えば、容積率が４００％で敷地面積が１００㎡の場合、建物の延床面積は４００㎡まで可能である。
これは、街並みの形成を調整するために定められていると考えていいだろう。
例えば、容積率が大きければ高層な建物が多くなるし、小さければ低層な建物が中心となる。
尚、建ぺい率と容積率はその地域によって異なり、先に説明した用途地域によってその値は定める。
概略を説明すると、住居系の地域はこれらの値は小さく、商業系になると大きくなると建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備、用途に関する最低限の基準を定めた法律である。
まずは、建ぺい率と容積率について説明しよう。
これは、通風や日照の確保、防火上の対策として建物間の間隔をとるために定められていると考えていいだろう。
容積率は、前面道路が狭い場合、定められた容積率よりも値が小さくなる場合がある。
つまり、狭い道にある建物は、延床面積が制限されると考えればよい。
耐火建築物は、火災への対策が十分考慮されているからだ。
次ページを参照して欲しい。
前節では、用途地域により建ぺい率と容積率は定められると説明したが、例外的にその値が制限または緩和される事がよくある。
これらのうち、代表的な例を紹介しよう。
また、一般の店舗、飲食店についてもかなりの制限が定められている。
まず、第１種低層住居専用地域・工業専用地域では、店舗面積に関わらず開業出来ない。
そして、店舗面積が１５０㎡を越え５００㎡以下の大きさになると、第２種低層住居専用地域でも営業出来ない。
さらに、店舗面積が５００㎡を越えると、第１種中層住居専用地域でも営業出来なくなり、店舗が２階部分を越えるかまたは面積が１５００㎡を越えると、第２種中層住居専用地域でも営業出来ない。
また店舗面積が３０００㎡を越えると、第１種住居地域でも営業出来ない。
もし購入しようとする収益不動産に違反する営業店舗があれば、購入はより慎重に検討した方がいいだろう。
いつ当局に摘発され、その貸室が空室になるか判らないからだ。
建築基準法では、用途地域によって建築出来る建物と出来ない建物を定めている。
都市計画法で定められた街づくりの基本となる用途地域内での利用目的を、より具体的に規定したものと考えていいだろう。
ここでポイントとなるのは、商業系の用途はかなり制限を受けるという事だ。
例えば、カラォボックス・麻雀店・パチンコ店は、第２種住居専用地域と準住居地域以外の住居系地域では開業ないし、キャバレー・料理店・ナイトクラブなどは、商業地域・準工業地域のみでしか営業出来斜線制限とは、前面道路、隣地、建物北側の隣地からの一定斜線内に建物を収める目的で定められている。
これは、日照・街の空間・風通などを確保するための規制だ。
具体的には、道路斜線、隣地斜線、北側斜線の３つの制限がある。
これらについて説明しよう。
まず、道路斜線制限は、前面道路の反対側から一定の勾配の斜線を引き、そこから建物がはみ出さないように制限するものである。
そして、隣地斜線制限は、隣地との境界線上に一定の高さの基点を置き、そこから一定の勾配の斜線を引いて、建物がはみ出さないように制限するものである。
この隣地斜線は、第１種・第２種低層住居専用地域では定められていない。
その代わりに第１種／第２種低層住居専用地域では、高さ制限として3ｍまたはｕｍの高さを越えた建物は建築出来ない事になっている。
どちらの値になるかは、各地域の都市計画によって定められる。
さらに、第１種／第２種低層住居専用地域・第１種／第２種中高層住居専用地域では、北側斜線制限がある。
真北側の隣地境界線または前面道路の反対側の隣地境界線上に一定の高さの基点を置き、そこから一定の勾配の斜線を引いて、建物がはみ出さないように制限する。
建築基準法上の道路とは、幅員４ｍ以上の道路を指し、都市計画区域内において建物の敷地は、原則として幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道しなければならないと定められている。
しかし、建築基準法が適用された時点ですでに建築物が建ち並んでいた幅員４ｍ未満の道路においては、特定行政庁が指定したものであればこれを道路と認定している。
俗に２項道路と呼ばれている。
２項道路は、道路の中心線から２ｍ後退したところを道路と敷地との境界線と判断し、建築を行う場合にはセットバック（後退）しなければならない。
セットバックした部分については、建築の敷地に加える事が出来ない。
すなわち、幅員が４ｍに満たない道路の両側の所有者が同じだけの負担を行い、最低限度の４ｍを確保するのが狙いである。
また、この２項道路は公道（国または都道府県や市町村が所有している道路）ではなく、私道（一般の人が所有権を持っている道路）になっているケースも少なくないので注意が必要だ。
尚、特定行政庁が特別に指定する区域では、６ｍの幅員を確保するケースもある。
この場合の２項道路では、道路の中心線より３ｍのセットバックが必要となる。
建築基準法では、建物を建築・大規模な改築などを行う場合、建築主事という建築の専門家がいる都道府県や市に建築確認申請を行わなければならないと定められている。
建築工事を行う前に、法令に関する違反がないかチェックして貰う必要があるのだ。
特に問題がなければ、建築主事は確認済証を交付し、これで初めて工事が開始可能となる。
建築主事は、その他にも建築完成後の検査を行い、建築確認申請通りに建物が完成していれば、その建物に対し検査済証の交付を行う事になっている。
しかしながら、実際の物件を見てみると、すべての建物がこの検査済証の交付を受けている訳ではない。
確認済証の交付を受けた時点で工事を着工し、工事完成後、完了検査申請を行わずに使用を開始しているケースも少なくない。
尚、平成3年度より、民間が建築確認を行う指定確認検査機関の制度が設けられた。
この制度は、国土交通大臣または都道府県知事の指定を受けた者が、建築主事に代わって確認済証、検査済証の交付を行う制度である。
地上権とは、他人の土地において工作物や竹木を所有するための権利である。
地上権は賃借権と異所有権は、その土地、建物を法令上の制限内で自由に使用し、あるいは賃貸し、売却出来る権利である。
不動産の購入とは、この所有権を取得する事である。
不動産には様々な権利が存在するが、通常、それらは法務局に届けられ登記簿に記載されている。
登記簿とは土地・建物の戸籍謄本と考えればいいだろう。
これらのうち、おもな権利について説明しよう。
他人の不動産を有償で借り受け、使用あるいは収益を目的として利用する事が出来る権利である。
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